不動産を売却しようと考えたとき、多くの方が最初に行うのが「査定依頼」です。しかし、不動産会社から提示された査定額をそのまま信じてしまうことには大きなリスクがあります。本記事では、なぜ査定額を鵜呑みにしてはいけないのか？
そして、後悔しない不動産売却のために何を意識すべきか？を詳しく解説します。
そもそも査定額とは何か？
不動産会社が提示する「査定額」は、あくまでも
「この価格なら売れる可能性がある」という予測
価格であり、実際の売却価格を保証するものでは
ありません。
査定には主に2種類あります。
■ 机上査定（簡易査定）
・過去の成約事例
・周辺相場
・公示価格や路線価
などのデータをもとに算出する簡易的な査定
短時間で算出できますが、建物の状態や室内
状況、接道条件など細かな要素は反映されに
くいのが特徴です。
■ 訪問査定（詳細査定）
実際に物件を見て査定する方法です。
・建物の劣化状況
・リフォーム履歴
・境界状況
・日当たり
・近隣環境
などを踏まえて算出されます。
しかし、ここでも注意が必要です。
訪問査定であっても、会社の戦略によって査定額は変わります。
査定額が高くなる理由とは？
「A社は2,500万円、B社は2,200万円」
このように会社ごとに差が出るのはなぜでしょうか？
① 媒介契約を取りたいから
不動産会社の目的は、売主様と媒介契約を結ぶこ
とです。
中には、「まずは高い査定額を提示して契約を取
ろう」という営業戦略を取る会社もあります。
その結果、相場より高い価格が提示されるケースがあるのです。
② 囲い込みを狙うケース
宅地建物取引業法では、適正な取引が求められて
います。
しかし実務では、
「自社だけで買主を見つけたい」という理由で
・高めに査定
・市場に長く出す
・他社からの紹介を断る
といった行為が問題視されることもあります。
結果として、
売れ残り → 値下げ → 相場より安く売却
という悪循環に陥ることがあります。
③ 相場ではなく“希望価格”を反映している
売主様が「2,500万円で売りたい」と言うと、
その価格に近づけた査定を出す会社もありま
す。
しかし、希望価格 ≠ 市場価格です。
最終的に売れる価格は
「買主が支払える価格」です。
査定額を鵜呑みにすると起こる3つのリスク
査定額を鵜呑みにすると起こる3つのリスク
① 売却期間が長期化する
高値スタートは一見良さそうですが、市場に長く
出ている物件は「売れ残り物件」という印象を与
えてしまいます。
結果的に値下げを繰り返し、最終的には最初から
適正価格で出した方が高く売れたというケースも
少なくありません。
② 価格交渉で不利になる
長期間売れない物件は、
・買主から強い値引き交渉
・不利な条件提示
を受けやすくなります。
③ 機会損失
特に相続案件では、
・固定資産税
・空き家リスク
・建物劣化
といったコストが発生します。
売却が遅れることは、
目に見えない損失を生みます。
適正価格を見極めるポイント
では、どうすれば良いのでしょうか？
◎信頼できる不動産会社に査定依頼をする
◎ 成約事例を確認する
「現在の売出価格」ではなく実際に成約した価格
を見ることが重要です。
◎販売戦略を確認する
・レインズ掲載の確認
・自社顧客数
・広告方法
・販売期間の目安
査定額よりも「売る力」が重要です。
本当に見るべきは“査定額”ではない
大切なのは、
「いくらで売れるか」ではなく
「いくらで売れる可能性が高いか」
そして
「どのくらいの期間で売れるか」
です。
査定額が一番高い会社が
一番良い会社とは限りません。
まとめ
不動産会社の査定額は、あくまで予測値です。
鵜呑みにすると、
・売却長期化
・値下げ
・機会損失
につながる可能性があります。
不動産売却で大切なのは、
●適正価格
●販売力
●透明性
●誠実な説明
です。
査定額の高さではなく、根拠と戦略を説明できる
会社かどうかを見極めましょう。
不動産売却で後悔しないために、
「高い査定＝正しい」とは限らないことを、ぜひ
覚えておいてください。
コメント