兄弟と共同名義になっている不動産を売却する際の注意点

兄弟と共同名義になっている不動産を売却する際は、通常の売却よりも「合意形成」と「手続きの複雑さ」に注意が必要です。以下に重要なポイントをわかりやすく解説します。

全員の同意が必須

共同名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意と署名・押印が必要です。

共有者全員の同意が必要で１人でも反対すると売却できません。

売却の話を進める前に、しっかり話し合い、意思を揃えることが最初のステップ

です。

売却価格、売却時期、分配方法なども事前に合意しておくとトラブル防止に

繋がります。

誰がどれだけ持ち分を持っているか（登記簿で確認）をまず把握。

例：持ち分割合が兄50%、弟50% → 双方の同意がなければ売却不可

名義人の1人だけが、自分の「持ち分」だけを第三者に売却することは可能ですが…

現実的には売却しにくい（買う側のメリットが少ない）

買主が不動産業者や投資家など「訳あり物件」になることが多い

共有者トラブルの元になる可能性もあり

相続で共同名義になった場合は、遺産分割協議書の内容も再確認してください。

遺産分割が済んでいない状態で勝手に売却は不可。

実はまだ登記が被相続人名義のまま…というケースも多い

持ち分に応じて自動的に配分されると思われがちですが、以下のようなトラブルが

起こることも・・・。

「自分の方が管理をしていた」「リフォーム代を出した」など主張の食い違い

売却代金や諸経費（仲介手数料、登記費用、測量費、解体費）は持分割合に応じて

分配するのが原則です。

代表者が1度まとめて受け取った場合でも、各自に課税されるため注意が必要です。

必ず事前に書面（覚書など）で取り決めておく

共有者の中に遠方在住者や高齢者がいる場合、代表者が動くことになる場合は

委任状や代理人の設定が必要になることがあります。

判断能力に問題がある場合は成年後見制度の利用も検討します

売却によって発生する譲渡所得税は、各名義人がそれぞれ申告・納税する必要があります。

譲渡所得＝（売却額×自分の持ち分）−（取得費・経費）

特例（3,000万円控除など）を使えるかどうかは、個々に判断されます

よくあるトラブル例

●兄弟の1人が売却に同意しない　　話し合い・弁護士を通じた交渉

●遺産分割が未完了で名義が故人のまま　　相続登記・協議書作成が先

●売却後の代金配分で揉める　　　事前に配分割合と理由を明記

●課税額に不満がある　　　各自で税理士に相談・申告

兄弟間の共有名義不動産の売却は、全員の合意・事前調整・持分割合での分配・税務

申告が大きなポイントです。