「道路」に関する説明です。「前面道路って何を見ればいいの？」「公道と私道の違いは？」「再建築できない土地って道路が原因なの？」こうした疑問を持つ方は非常に多く、 実際に道路条件の理解不足が原因でトラブルになるケースも少なくありません。
この記事では、 不動産取引の重要事項説明書に記載される道路の内容について、 初心者の方にも分かりやすく、かつ専門的に解説します
重要事項説明書に記載される「道路」とは？
重要事項説明書の「道路」の項目では
主に以下の内容が説明されます。
「敷地が接している道路の種類」
「建築基準法上の道路かどうか」
「道路幅員」
「公道か私道か」
「私道負担の有無」
「セットバックの要否」
これらはすべて、
建物の建築可否・将来の建替え
資産価値に大きく関係します。
なぜ不動産取引で「道路」の
説明が重要なのか？
理由は明確で、
道路条件を満たさない土地は
建築できない、または制限を
受けるからです。
特に以下のような問題が発生
しがちです。
建替えができない（再建築不可）
建築時に敷地が削られる（セットバック）
私道の通行や掘削でトラブルになる
こうしたリスクを回避するため
に重要事項説明書では「道路」
について詳しい説明が義務付け
られています。
なぜ不動産取引で「道路」の説
明が重要なのか？
不動産取引で最も重要なポイン
トは、その敷地が建築基準法上
の道路に接しているかどうかで
す。
接道義務とは？
建築基準法では、原則として建
物を建てるために、幅員4m以上
の建築基準法上の道路
その道路に2m以上接している
という条件（接道義務）を満た
す必要があります。
重要事項説明書に記載される道路の種類
① 建築基準法42条1項1号道路（公道）
原則として市区町村や都道府県、国が
管理する国道・県道・市道などの「公
道」を指します。
公共が管理する道路
建築上の制限が少ない
最も一般的で安心度の高い道路です。
②建築基準法42条1項2号道路
法令に基づいて築造した道路
都市計画道路
区画整理により造られた道路
開発道路
③建築基準法42条1項3号道路（既存道路）
昭和25年（1950年）11月23日時点で存在
した幅員4m以上の道。
道路の所有者は、国、都道府県、市町村
民のどちらでもありえますが、国・都道
府県および市町村が認定、管理している
国道・県道・市道・区道ではありません。
④建築基準法42条1項4号道路（計画道路）
都市計画法などに基づき2年以内に事業
執行予定の都市計画道路
予定のため、2年を超えて予定通りに道
路工事が始まらなくても、指定が取り消
されない限りその効力を有しているため
道路内の建築制限などは引き続き制限を
受ける
⑤42条1項5号道路（位置指定道路）
行政から位置指定を受けている道路
民間が整備した私道
（行政に寄附している場合あり）
建築基準法上の道路として扱われる
私道負担や通行・掘削の権利関係を
必ず確認する必要があります。
⑥ 42条2項道路（みなし道路）
幅員4m未満の道路
建替え時にセットバックが必要
道路の中心線から水平距離2mの線を
道路の境界線とみなします。また道
路の中心線から水平距離2m未満に
崖や川、線路がある場合は、境界か
ら水平距離4mの線を道路の境界線
とみなします。
後退部分は建築不可
敷地面積が実質的に減少
建物の大きさや間取りに影響します。
⑦ 43条但し書き道路（接道義務の例外）
原則として接道義務を満たさない
行政の許可、近隣の同意書により
建築可能な場合あり
再建築不可扱いされることもある
住宅ローンを組む際 金融機関の融資
が厳しくなる傾向があります。
⑧建築基準法上の道路に該当しない道路
原則として建築不可
◎公道と私道の違いとは？
公道の場合
誰でも自由に通行できる
管理は国や自治体
維持管理費の負担なし
私道の場合
個人や共有名義で所有
通行・掘削に承諾が必要な場合あり
持分の有無で権利関係が変わる
重要事項説明書では
私道負担面積・持分の有無・承諾書
の有無が説明されます。
重要事項説明書で必ず確認すべきチェックポイント
◎不動産購入前に、以下は必ず確認しましょう。
建築基準法上の道路か
道路種別（42条何項か）
接道幅は2m以上あるか
公道か私道か
私道負担や持分の有無
セットバックの要否と面積
将来の建替えが可能か
道路に関する説明でよくあるトラブル
事例では、
「再建築できない土地を購入してしまった」
「私道の掘削承諾が得られず工事が進まない」
「セットバックで想定より建物が小さくなった」
これらはすべて、
重要事項説明書の道路説明を理解していれば
防げる可能性が高い問題です。
まとめ｜重要事項説明書の「道路」を理解して安心な不動産取引を
不動産取引において、
重要事項説明書の「道路」は最重要項目の一つです。
専門用語が多く難しく感じますが、
道路の種類
接道条件
将来の建築可否
を理解することで、
購入後のトラブルを大きく減らすことができます。
少しでも疑問があれば、
必ず宅地建物取引士に質問し、納得した上で契約することが大切です。
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