前回、登記簿売買（公簿売買）について説明しましたので,、今回は実測売買について解説します！不動産の売買契約を控えている方、あるいは土地の売却を検討している方なら一度は耳にする「実測売買（じっそくばいばい）」という言葉。「登記簿の面積と実際の面積が違うって本当？」「結局、どっちの契約方法がお得なの？」
そんな疑問を抱えている方のために、今回は実測売買の仕組みから、対照的な「公簿売買」との違い、そしてトラブルを避けるための注意点まで、プロの視点で分かりやすく解説します。
実測売買とは？（基礎知識）
実測売買とは、実際に測量した「正確な面積」に
基づいて売買代金を決定する契約方式のことです
。通常、土地の面積は法務省の「登記簿」に記載
されていますが、実は古い土地などは当時の測量
技術の限界により、登記簿上の面積（公簿面積）
と実際の面積が異なるケースが珍しくありません
。
実測売買では、契約時または引き渡しまでに測量
を行い、1平方メートルあたりの単価を決めてお
き最終的な面積に応じて代金を精算します。
「実測売買」と「公簿売買」の決定的な違い
不動産売買には、大きく分けて2つの契約方式が
あります。その違いを比較表にまとめました。
実測売買
価格の基準： 実際の測量面積
代金の精算 ：あり（面積増減で価格が変わる）
測量の有無 ：必須（確定測量など）
向いている物件： 坪単価が高い土地、境界が曖昧
な土地
ポイント： 都市部の住宅地など、1坪あたりの価
格が高いエリアでは、わずかな面積の差が数十万
〜数百万円の金額差につながるため、実測売買が
一般的です。
公簿売買
価格の基準：登記簿上の面積
代金の精算：なし（面積が違っても価格固定）
測量の有無：不要（現状のまま）、する場合もあります
向いている物件：広大な山林、スピード重視の取引
特に相続不動産では境界が曖昧なケースが多く確
定測量を行うことで売却がスムーズになります。
実測売買のメリット・デメリット
納得感のある取引ができる実測売買ですが、良い面ばかりではありません。
メリット
◎公平性が高い
実際に手に入る面積分だけお金を払うため買主売主ともに損得が発生しにくい。
◎境界トラブルを防げる
測量過程で隣地との「境界」を確定させるため将来的なトラブルを未然に防げる。
売却後に「面積が違う！」「境界がずれている！」といったトラブルを防げます。
デメリット
◎費用がかかる
土地家屋調査士に依頼する測量費用が必要（通常売主負担）
◎時間がかかる
隣地所有者の立ち会いが必要な「確定測量」を行
いますので、完了まで1、2ヶ月かかることがあり
ます。
◎価格が変動する
最終的な代金が確定するまで、正確な支払い（受
取）額が分かりません。
実測売買における「精算」の仕組み
実測売買では、契約書に以下のような計算式を盛り込むのが一般的です。
最終売買代金=当初の想定代金±(面積の差異×実測清算単価)
例えば、1平方メートルあたり20万円と
決め、公簿より2平方メートル広かった
場合、買主は40万円を追加で支払うこ
とになります。
実測売買が向いているケース
・ 相続した土地
・ 境界標が見当たらない
・ 古い分譲地
・ 近隣との境界が曖昧
・ 将来トラブルを避けたい
逆に、
大規模分譲地で境界が明確な場合は公簿売買でも問題ないケースがあります。
相続案件ではほぼ必須と考えた方が良いケースが多いです。
高崎市では
・相続による売却増加
・空き家対策
・建売業者の土地仕入れ増加
といった背景から
「境界確定済み」が求められる時代になっています。
トラブルを防ぐためのチェックポイント
実測売買で後悔しないために、以下の3点は必ず確認しましょう。
確定測量かどうか
隣地所有者全員の同意を得た「確定測量」なの
か、単に測っただけの「現況測量」なのかを確
認してください。
資産価値としては確定測量が圧倒的に有利です。
清算単価の合意
面積が増減した際、いくらで清算するかをあらかじめ契約書に明記しておきましょう。
期限の設定
測量が引き渡しまでに終わらないリスクを考え、
スケジュールに余裕を持たせることが大切です。
まとめ
実測売買は、安心、安全将来トラブル防止、売却成功率アップにつながる方法です。
特に相続不動産の売却では重要なポイントになります。
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